Покупка недвижимости на вторичном рынке Испании

[Firebird]

Что следует проверить сразу после того как вы выбрали объект для приобретения

Будьте особенно внимательны к условиям в которых находится недвижимость, крайне важно детально провести пред-контрактную проверку жилья, в частности вам необходимо проверить следующие моменты:

1. Удостоверьтесь, что продавец действительно владеет землей и недвижимостью, для этого попросите у него нотариальный договор Купли-Продажи (Escritura) и обратитесь за подтверждением в Земельный регистр.

2. Проверьте, что не существует никаких непогашенных обязательств, имеющих отношение к недвижимости. Для этого запросите Nota Simple и обратитесь за соответствующим отчетом в Земельный кадастр.

3. Убедитесь, что налог на недвижимое имущество IBI был оплачен каждый год с момента постройки жилья. Если этот налог не оплачен, то требования по его погашению перейдут к вам вместе с покупкой недвижимости. Попросите владельца предоставить все квитанции об уплате налога за весь период существования недвижимости или по крайней мере за прошлый год. Если владелец не может предоставить квитанцию об оплате, следует обратиться в Областную инспекцию по сбору налогов (Recaudacion Provincial) для получения подтверждения.

4. Получить Сертификат из кадастрового реестра о собственности (Certificación catastral). Он необходим, чтобы убедиться, что недвижимость была зарегистрирована должным образом и именно так, как вам сказал об этом Продавец.

5. Проверьте с управлением градостроительства (Urbanismo), что недвижимость находится в зоне, разрешенной для строительства частного жилья и что на это существует официальное разрешение, а так же то, что рядом не запланировано какое-либо строительство, которое может как-то повлиять на качество вашего жилья.

6. Убедитесь, что не существует ни одного штрафа или ограничения, влияющего каким-либо образом на право собственности.


Если вы все проверили и вас все устраивает, можете приступать к подготовке и подписанию первого Контракта на Покупку-Продажу (Contrato de Compra-venta),

Прежде чем подписывать договор и вносить предоплату, убедитесь в следующих пунктах:

1.Общая цена недвижимости соответствует оговоренным условиям, обратите внимание на присутствие в Контракте НДС (IVA). Недвижимость полностью готова к проживанию, в частности соблюдены все условия по передачи вам техники или мебели, о которых вы договаривались.

2. Правила осуществления предоплаты и последующих взносов. Контракт должен обеспечить вас необходимым временем по вносу предоплаты после подписания Контракта. Внимание. По этому договору обычно вносится только предоплата, чтобы завершить сделку вам нужно подписать нотариальный договор.

3. Сроки передачи прав срок, а точнее конкретный день либо же в течении 2-х недель, в который Продавец обязан подготовить документы и передать недвижимость в вашу собственность. Так же необходимо указать, что если Продавец не выполнил передачу собственности в срок, оговоренный в Контракте, Контракт становится недействительным.

4.Подробное описание недвижимости, с указанием размеров, спецификаций, планов.

5. Проверка подводки и установки газа, электричества, воды, телевидения и канализации. Покупатель должен нести ответственность исключительно за установку счетчиков и оплаты газовых баллонов, если дом не обеспечен газопроводной системой.

6. Доля в общих расходах (Cuota de participación) в Сообществе Владельцев (Comunidad de Propietarios): Ваша доля в общей массе расходов должна быть четко определена исходя из размеров и оборудования вашей собственности. или же должна быть указана сумма текущих платежей и сборов в месяц/год.

7. Продавец несет ответственность за выплату всех долгов по налогам, включая налог на недвижимое имущество (IBI) и все долги должны быть погашены до момента подписания нотариального договора (Escritura).

8. Покупатель несет ответственность только за оплату нотариальных услуг по подготовке и подписанию нотариального договора (Escritura) и не должен оплачивать подготовку документов о застройке (Segregación или (division horizontal) или же
Declaracion de Obra Nueva (Это сертификат, который подтверждает, что строительство оформлено должным образом в земельном кадастре, и строения являющиеся частью общего строительства в нем зафиксированы) и каких-либо других дополнительных расходов, которые могут возникнуть, в частности обновление записи о собственнике.

Как только вы подписали нотариальный договор (Escritura), вам необходимо сделать его простую копию, она понадобиться вам для регистрации собственности в Областной инспекции по сбору налогов (Recaudacion Provincial) для последующих выплат налога на недвижимость (IBI), а так же для того, что бы перевести на свое имя договора по воде, электроэнергии и газу.


Правильные шаги по покупке недвижимости на вторичном рынке
Сразу после того, как вы приняли предварительное решение о покупке, нужно убедиться, что вы в полной мере осознаете и понимаете все условия контракта, прежде чем его подписывать. После подписания контракта, он вступает в законную силу. Оплаченный депозит вам уже никогда не вернут, если позже вы изменили свое решение. Обычная процедура после того как вы нашли желаемую недвижимость обсудить условия по оплате, включая сумму депозита, в частности от этого должно зависеть ваше финальное решение по покупке.

Подписание Контракта
После того, как вы осознали все условия контракта и определили все сроки и суммы к оплате, можно подписывать Контракт Покупки-Продажи.

Депозит
После того как вы уточнили и согласовали все условия Контракта и подписали его, будьте уверены, вас попросят внести депозит.
Цель внесения депозита закрепить за вами недвижимость и снять его с продажи.
Вам и Продавцу необходимо четко соблюсти все сроки, связанные с депозитом. Если Продавец не выполняет своих обязательств он будет обязан выплатить вам компенсацию (если таковая установлена в договоре) в двойном размере от полученной от вас суммы, но если покупатель не выполнил условия договора, Продавец в прав расторгнуть договор и не возвратить депозит. В случае, если в процессе сделки Продавец находит другого Покупателя, который готов заплатить больше, вы можете претендовать на выплату депозита в двойном размере.
Настоятельно рекомендую проконсультироваться с банком по времени их работы и по сроку перечисления денег, особенно если вы платите чеком, на его подготовку уходит существенное время и не все банки готовы сделать его сразу по вашему приходу. Если вы договорились о депозите наличными деньгами, что несомненно должно быть оформлено в присутствии нотариуса, то проконсультируйтесь с банком сколько времени займет подготовка необходимой суммы, совсем не факт, что вы сможете ее получить в день обращения.

Получение номера налогоплательщика
После того, как вы подписали Контракт, вы можете обратиться в Местный комиссариат для получения номера налогоплательщика N.I.E., который будет вам необходим для оплаты налогов по завершению сделки купли-продажи недвижимости. Не смотря на то, что Сертификат N.I.E готовится 2 недели, вы можете запросить предварительный сертификат, который будет готов в течении нескольких дней. Для этого необходимо попросить Комиссариат его подготовить. Внешне он ничем не отличается от Настоящего сертификата, но является предварительным. НО помните, что получить N.I.E. вы сможете по предварительному договору купли-продажи (без экскритуры, вам N.I.E. нужно будет для нее) только заплатив не менее 10 000 евро за приобретаемую недвижимость.

Подписание Escritura CompaVenta
Это документ готовится нотариусом и содержит текст вашего Контракта Покупки-Продажи, с некоторыми отличиями, в связи с тем, что это нотариальная форма договора.
При подписании договора должны присутствовать обе стороны Покупатель и Продавец (либо доверенные лица).

Внимание! Обратите внимание на Escritura Compaventa и Nota Simple, в случае, если в ней записаны другие владельцы, кроме тех с кем вы общаетесь, ваша Escritura должна быть подписана всеми собственниками недвижимости. В случае смерти одного из собственников, все изменения должны быть нотариально зафиксированы в документах.

Как делать платежи
Вы можете осуществлять платежи с вашего расчетного счета в банке в любой стране мира, не обязательно, что платеж должен быть сделан из Банка в Испании. Как я уже писал, подготовьтесь к оплате, уточните все условия и сроки перевода денег в вашем банке. Самый простой способ - это сделать перевод с вашего банковского счета на банковский счет покупателя (номера счетов - SWIFT, IBAN, Benificary name - должны быть зафиксированы в контракте).

Обратите внимание, что если Продавец не является резидентом Испании, общая сумма сделки должна быть уменьшена на 3% и перечислить эту сумму на счет Продавца в местном финансовом департаменте (Hacienda). Сделать это можно используя Форму 211.

Общая сумма ваших затрат сверх стоимости недвижимости составит от 10 до 11%. Эти деньги пойдут на покрытие следующих расходов:

НДС или IVA
В размере 10% от стоимости недвижимости. В случае с вторичной недвижимостью, которую вы приобретаете у частного лица, вы оплачиваете Налог на перевод имущества (ITP или Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), а не НДС, в зависимости от региона он варьируется, в Каталонии и Валенсии он составляет 10% с августа 2013 года.

Гербовый сбор (или Налог на передачу или Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
Обычно составляет 1 - 1.7% от стоимости жилья. 

Сборы земельного кадастра
Оплата за регистрацию собственности в реестре будет стоить в пределах от 250 до 600 евро.

Услуги нотариуса
Обычно составляют около 600-700 евро, но зависят от стоимости недвижимости. Обычно берется 0,5% от стоимости недвижимости и некоторое количество денег на подготовку документов в зависимости от сложности сделки, общей площади жилья, количества страниц Escritura. Помните, что Escritura подготавливается и заверяется нотариусом.

Юридические услуги
Если вы нанимаете юридическую фирму для ведения сделки, то их гонорар составляет в среднем 1-2% от покупной цены и варьируется от фирмы к фирме.

Доверенность
Если вы не можете присутствовать на подписании Escritura в офисе нотариуса, вам необходимо уполномочить кого-либо, например, вашего юриста, для этого необходимо подготовить нотариальную доверенность. Ее цена около 80 евро.

Дополнительно
Имейте ввиду, что если вы покупаете, к примеру, гараж отдельно от дома, то такая сделка будет проходить по отдельной Escritura и будет считаться коммерческой. Такие сделки облагаются НДС в размере 16%, тоже самое относится к приобретению коммерческой недвижимости.

Если сделка проходит с участием ипотечного кредита, то вам будет необходимо заплатить нотариусу дополнительные деньги за проведение сделки с учетом ваших кредитных обязательств, сумма этих платежей напрямую зависит от количества заемных денег.
будет меньше, чем стоимость имущества.

[Vladimir111]

Спасибо за подборку. Жду продолжения. Все копирую в памятку.

[Anderson]

Обновлено!

[LolaB]

NIE выдают по предварительному (частному) договору, заплатив аванс/депозит который может составлять всего 3 000 евро. Это зависит от условий конкретного агентства.

[Гость]

У меня с 3000 евро не получилось. А вот когда перевел 10 000 евро - то заявление на NIE приняли без проблем.

[LolaB]

Возможно это зависит от агентства и условий частного контракта. У меня просили 3 000 в качестве аванса и эта сумма была указана в контракте.

[Ayomice]

LolaB писал(а) Пнд, 05 Сентябрь 2011 11:56 Возможно это зависит от агентства и условий частного контракта. У меня просили 3 000 в качестве аванса и эта сумма была указана в контракте.

Покупал без агентства. В extranjeria сказали: "неси из банка подтверждение об оплате задатка в 10 тыщ".

[Гость]

Ayomice писал(а) Пнд, 05 Сентябрь 2011 14:59 Покупал без агентства. В extranjeria сказали: "неси из банка подтверждение об оплате задатка в 10 тыщ".

Аналогично было

[Tania]

Сумма всегда зависит от отделения полиции.В каждом городе по разному - где то 3000 евро,где то 6000 или все 10000 .

[Гость]

Так - надо создавать перечень мест с указанием, какие суммы достаточны для NIE

10 000 евро - Дения и Бенидорм

[Vidnagibraltar Izokna]

Вот что получено от агента по недвижимости в качестве разъяснения о процедуре покупки после просмотра понравившейся квартиры.

The procedure is de following: if you want de flat, i must do un offer for you (in your name) to the bank who is the owner of the flat. If the bank say yes, you must sign un confirmatory deposit and pay 3000 euros (will be descount fron the final price). After that, you can go to the notary when you want.

To operate in Spain, you need NIE that you can get in Hacienda in any moment. I need this number to present the offer to the bank.

When the operation is signed in the notary, you must do other tramits (impots and the registration ). We can do this tramit for you; our income for this tramit is 500 euros.

Я так понимаю, что пока не получены номера NIE бесполезно делать какой-либо шаг. А если откажуть принять заявление на получение номера под предлогом неясности мотивов так как нет предворительного контракта, то вообще замкнутый круг.

[Anderson]

Замкнутый круг нужно разрывать. Делаете предварительный контракт с условием возврата депозита (или части депозита, как договоритесь) при условии, что Вам не одобрят ипотеку.

Подписывается это договор, вносите предоплату, идете за НИЕ. Получите номер, можете идти за ипотекой.

PS: Английский у этого человека из агентства это что-то с чем-то, жесть...

[Vidnagibraltar Izokna]

Вот у меня испанский еще хуже, чем у него английский. Так что хороший переводчик для меня сейчас очень актуален. Иначе получается, что я смотрю сайты с недвижимостью, отсылаю мейл на понравившиеся предложения, а никакой реакции. Наверное, видят мой испанский и прикидываются ветошью. А звонить бесполезно, ни по английски, ни по французски не говорят не только агенты, но даже нотариусы.

[Anderson]

Меняйте Algeciras на Denia и мы Вам поможем на раз-два

[acernys]

создается впечатление шо там и хишпанцев скоро не будет

[Vidnagibraltar Izokna]

,

Меняйте Algeciras на Denia и мы Вам поможем на раз-два

Я менять не буду, так как покупаю бюджетную квартиру и именно в Алхесиросе, это для бизнеса, а не для того, чтобы жить. А вот следующим проектом будет уже свое местечко под солнцем, тогда почему бы и не Дения Кстати, вопрос по ходу. Владельцы нескольких недвижимостей облагаются повышенным налогоми есть ли налоговые льготы на доходы в Испании, когда платишь ипотеку.

[Olga]

создается впечатление шо там и хишпанцев скоро не будет

а там их и так мало )) Марокко рядом

[Tatiana KDGest]

Для Vidnagibraltar Izokna. К сожалению мы территориально далеко, но в крайнем случае могу перевести по телефону/почте. Без оплаты, разумется.

[mallorga]

У меня с 3000 евро не получилось. А вот когда перевел 10 000 евро - то заявление на NIE приняли без проблем.

А мы 1000 обошлись, они и этого не просили, только бы купили. Даже составили предварительный договор и НИЕ получили, а потом мы им все-таки 1000 всучили.

[werrew]

Два раза мы покупали недвижимость и оба раза в Дении через адвокатские конторы. Удобно и никого риска. Они и потом ведут тебя по жизни.

[Interesting]

Два раза мы покупали недвижимость и оба раза в Дении через адвокатские конторы. Удобно и никого риска. Они и потом ведут тебя по жизни.

То есть в агентства недвижимости не обращались?

[werrew]

То есть в агентства недвижимости не обращались?

А агентства не проверяют чистоту сделки и не готовят документы для нотариуса. Они только втюхивают кв. метры и возят по недвиге. У каждого Агентства есть свои адвокаты. Вы часто их даже не разделяете. И ещё, агентства не несут ни какой ответственности за сделку. Только адвокатская контора.

[Taya]

А агентства не проверяют чистоту сделки и не готовят документы для нотариуса. Они только втюхивают кв. метры и возят по недвиге. У каждого Агентства есть свои адвокаты. Вы часто их даже не разделяете. И ещё, агентства не несут ни какой ответственности за сделку. Только адвокатская контора.

werrew, а можете более детально поделиться процессом покупки? т.е недвижимость находили сами по объявлениям?

[werrew]

werrew, а можете более детально поделиться процессом покупки? т.е недвижимость находили сами по объявлениям?

На сайте http://www.segundamano.es/anuncios-alicante/inmobiliaria/?ca=3_s&w=1&th=1&f=a&q=&c=107&x=1&m=3901&ps=&pe=&st=a находили недвижимость, затем связывались с агентом, который её показывал - затем агент вёз к адвокату, через которого проходили все сделки по этой недвижимости, начиная с 1-ого владельца - затем адвокат готовил документы и назначал дату получения НИЕ и последнее он готовит документы, назначает дату и сопровождает к нотариусу. Через 2 месяца он вручает Вам готовый пакет документов. Потом Вы у него можете заказывать Ноту симпле, для получения визы в Москве и т.д.

[werrew]

Не имея своего адвокат в Испании Вы и шагу не сможете ступить. Адвокат поддерживает Ваши связи со страховыми агентами, раз в год готовит платежи по налогу на недвижимость ну вообще направляет Вашу жизнь в нужное правовое поле. В год они обходятся где то до 200 евро.